新华网北京8月21日电（记者王日晨）住房问题事关保障和改善民生，发展住房租赁市场是有效解决住房问题的重要途径。近年来，我国住房租赁市场不断发展，对实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。与此同时，我国住房租赁市场发展也面临一些问题。
今年9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式施行。作为规范住房租赁领域的重要制度，《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。
住房租赁企业是市场化的机构主体，其规范发展对于住房租赁市场高质量发展具有重要意义。《条例》一方面明确规定国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，同时加强对住房租赁企业的规范。对于住房租赁企业而言，机遇和挑战并存。
贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO 王拥群
租赁市场走势如何？经营模式怎么转变？企业破局路径在哪？8月20日，贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居首席执行官王拥群接受新华网采访时表示：“法治是行业高质量发展的‘基石’，住房租赁企业将面临主体正名、服务进化、强化供给三个机会点。从贝壳惠居来说，我们将积极拥抱政策，努力让租住成为一种生活方式。”
需求驱动模式变革 轻资产托管成主流
随着我国社会经济发展和变迁，租赁需求也随之变化，一方面因处于不同的家庭生命周期，租客对于户型、配套等的租赁需求不尽相同，租赁需求向多层次、多元化发展。另一方面，不同租客群体的租赁需求又有一定的相似性，租赁需求从“有房租”向“租好房”转变，对租赁房屋品质和服务提出了更高的要求，更为关注居住舒适性和居住体验。
清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》显示，从业主需求侧看，由“只要租出去”转向“租得省心”，对托管服务的专业性、透明性要求越来越高；从租客需求侧看，对品质居住要求更高、更注重便捷舒；从供给需求侧看，分散式房源占市场总量80%，但“老旧、散乱、脏差”问题突出。
“脏乱差旧”的供给与品质升级的需求形成对立，正深刻影响市场格局，促使行业加速模式迭代。因此，在政策与需求的驱动下，培育市场化、专业化的住房租赁企业，将有助于扩大高品质租赁住房供给，以更低的成本、更专业的服务激发住房租赁市场活力。
当前，机构化租赁已成为普遍趋势，其中分散式租赁凭借充分的专业化与市场化运作，展现出强劲生命力，而轻资产托管模式更是核心方向。该模式是指业主委托专业租赁机构代为面向租客提供租赁服务，房屋租赁收益归业主所有，专业租赁机构则通过提供服务获取收益；在此模式下，专业租赁机构受产权人（出租人）委托代理房屋租赁事宜，业主保留房屋租赁权。国外成熟市场中，轻资产托管凭借服务透明化、运营高效化的特点占据重要地位，国内市场也呈现类似特征。
未来，我国住房租赁市场的机构化、专业化运营将成为发展趋势，其核心价值在于为业主提供专业管理服务，为租客提供规范租后服务。在行业发展浪潮中，住房租赁企业持续迭代商业模式，呈现向“轻”“重”两极分化的发展态势。其中，轻资产托管模式通过整合分散房源、提供标准化服务，以“无差价、重服务、低空置、强渠道”为核心机制，覆盖从租客匹配、租金代收、日常维修、纠纷协调的全周期服务，既保障业主权益，又精准满足租客对租后服务的需求，逐步成为住房租赁企业的主流选择，正在重塑行业的价值逻辑。
回归服务本质 坚持双轮驱动构建壁垒
《条例》明确提出，住房租赁市场发展应当坚持市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业。规定住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。
在政策引导和市场需求的双重驱动下，住房租赁企业将更加注重自身的专业运营能力建设，满足租客的消费升级需求是其市场的核心竞争力。
“贝壳惠居的价值主张是以人的美好居住为核心，要通过服务者的进化、资产效率的革命和数字化结构，让租住成为一种生活方式。”王拥群说，随着租赁市场逐渐兴起，住房租赁机构将朝着专业化、多元化、市场化趋势发展。
王拥群介绍说，贝壳惠居依托在居住服务领域二十年深耕的市场经验，充分发挥平台优势，为用户提供分散式、集中式等多种租赁服务。通过构建多层次的租赁服务，让以新市民、青年人为代表的广大租房群体能够租得到、租得好、租得稳。
其中，以贝壳省心租为代表的轻资产托管服务，是将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，通过组建专业的资管和租务团队，为业主提供一站式托管服务，为租客提供专业管家服务，实现业主省心、租客安心。
这种模式的核心优势之一在于推动服务透明化，并为客户提供更丰富的品质化服务选择。其创新内核在于彻底摒弃了传统“二房东”吃差价的盈利模式，坚持“租金透明，不吃差价，低空置期的安心托管”，业主最终到手租金为租客实际支付金额扣除合理租务服务费后的净额，收支明细清晰可溯。在此模式下，企业为实现可持续盈利，具备更强的驱动力去深度拆解、精准挖掘市场租赁需求，进而持续升级租赁产品体系与服务标准，形成“需求-服务-盈利”的正向循环。
贝壳省心租以“缩短招租周期、提升出租效率”与“打造全流程、高品质服务体验”为双轮驱动，通过“科技提效+分工提效”夯实效率基础，通过“服务产品化+精细化”提升服务价值，为业主提供高效、省心的托管服务，为租客创造安心、有保障的租住生活。
在效率提升方面，贝壳省心租以科技为驱动，搭建全链路的数字化管理系统，从人到房实现全流程、全生命周期的线上服务；整合智能设备，搭建租赁行业的 IoT 智慧租住体系。推动租赁行业的角色分工，将服务者分为六种角色，统称“六芒星”，通过“分工专业+合作提效”推动租赁行业的效率提升，同时实现服务专业化。在服务体验方面，贝壳省心租持续细化租赁行业服务标准的颗粒度，不断推动服务标准的可量化和可感知，坚持各项服务创新，陆续落地换租权益、0押月付、赔付储备金、公积金直付等多项真正为客户好的服务产品，覆盖租前、租中、租后全生命周期，始终将“为客户好”放在首位。
自2021年贝壳省心租业务推出以来，已历经六代产品模式迭代升级，建立起约14600名的服务者队伍。在客户服务规模上，截至2024年底，贝壳省心租全国13个城市累计服务客户数量约180万，仅北京，累计服务客户数量已超过43万。
对于大型租赁机构来说，合规永远是做强做大的基础。王拥群说，贝壳惠居还尝试推出HQI(Housing Quality Index)房源品质分--基于多维度数据模型的租赁房源宜居度评估体系。该评分覆盖贝壳平台全品类房源(含普租、公寓及省心租)，执行统一透明的评估标准，致力于让“好房子”被看见，让服务效率提升有抓手、让房源品质优化有路径。此外，贝壳惠居今年已明确把安全作为管理的核心主题，联合燃气、消防等推进安全合作，建立安全管理平台。
加速推动行业转型 助力实现多方共赢
清华大学五道口金融学院副院长、房地产与金融科技研究中心主任张晓燕认为，当前租赁行业存在低毛利的特性，这也使得轻资产托管服务虽然成为主流模式，但必须依赖规模化与效率化。只有大型机构长期投入精力在规模拓展和效率提升上深耕细作，才能够让服务具备穿透性，切实满足市场需求。
贝壳省心租的实践显示，其模式成功依赖“人店网络+标准化能力”，为探索轻资产托管模式提供了重要思路和实践路径。王拥群认为，企业做大是一种必然趋势，但难题在于管理效率。中小机构完全靠自己来做会越来越难，未来肯定会继续分化。在整个供应链上，贝壳惠居也在思考如何与更多中小企业合作，通过大机构带动中小机构打造一个生态，这个空间还是很大的，有很多种可能。他表示，相信未来中小机构通过参与某一个角色，或者在某个角色上面打造得更专业，是有可能参与到这个游戏规则的。
随着租赁机构向轻资产托管模式迭代，其与用户的关系已从过去的“零和”关系转为“正和”关系。机构不再依赖单纯追逐租金高溢价与用户争利，而是依托托管服务路径，将传统的租赁中介关系升级为深度绑定的租赁服务关系。用户在此过程中获得多重价值：一方面，无论是业主还是租户，都能享受到机构化运营带来的更稳定租赁保障与更优质的租后服务体验；另一方面，双方均可分享租金稳定性带来的现金流“增值红利”——业主通过长期稳定出租获得更持续的资产回报，租户则借助灵活的支付方式减轻租金集中支付压力。而转向“向效率要红利”的租赁机构，会更加重视收房标准、出房周期效率、线上成交占比、服务反馈指标等运营指标，通过房源、客源、服务效率与体验之间的 动态平衡管理，极力推动收房端和出房端的规模化、高效化，打造一个品质、规模、效率的正循环。
业内人士普遍认为，轻资产托管模式必将成为住房租赁市场的主流发展方向，也将为安全高效盘活居民自有分散式租赁房源提供重要抓手。在行业监管层面，该模式将大量私人业主房源纳入专业机构的规范化运营体系，使政府能够更精准地掌握市场动态、更有针对性地应对潜在问题，从而促进政府与机构间形成良性互动的监管生态，为住房租赁市场的高质量发展奠定坚实基础。
住房租赁企业应当看到，“好房子”将是产业转型发展的新赛道，今后的发展，拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众提供“好房子”、“好服务”，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。
“我们认为未来住房租赁行业大有可为，同时也清楚意识到所有的事情不是靠一家企业能做成的，我们愿意跟所有致力于未来大租赁发展的机构能够合作共生。”王拥群说，短期内贝壳惠居还是聚焦打磨内功，做精做深。相信未来通过平台开放引入多方共享基础设施，真正实现“业主省心、租客安心、行业放心”的多方共赢。
