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  南京是否已進(jìn)入到了快銷式的高周轉(zhuǎn)時(shí)代?就房企而言,高周轉(zhuǎn)是主動(dòng)的順勢(shì)而為?還是被動(dòng)的逼迫無(wú)奈? 本期《新華調(diào)查》欄目將圍繞“高周轉(zhuǎn)”展開(kāi)。 …[詳細(xì)]

 
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  周轉(zhuǎn)作為商業(yè)術(shù)語(yǔ),指的是資金從資金形態(tài)——貨物形態(tài)——資金形態(tài),每循環(huán)一周叫周轉(zhuǎn)天數(shù),周轉(zhuǎn)天數(shù)越少,那么周轉(zhuǎn)率越高,反之就是周轉(zhuǎn)率低。
  在房地產(chǎn)行業(yè),評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否做到高周轉(zhuǎn),關(guān)鍵要看三個(gè)指標(biāo),其一是整體的現(xiàn)金流回正時(shí)間,即整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期;其二是拿地到動(dòng)工、預(yù)售的時(shí)間;其三是銷售去化速度。
現(xiàn)狀
 
  據(jù)觀察,南京樓市密集出現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”的概念是在2013年,“誘發(fā)點(diǎn)”是深圳房企萊蒙國(guó)際,因其河西中部項(xiàng)目拿地4個(gè)月出規(guī)劃、10個(gè)月開(kāi)盤(pán),故被業(yè)內(nèi)冠以“閃電盤(pán)”。不過(guò),玩“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)中并非萊蒙一家,而且他也并非是最快的。據(jù)新華網(wǎng)記者的不完全統(tǒng)計(jì),近兩年來(lái),南京成交的土地項(xiàng)目中,從拿地到開(kāi)盤(pán)基本上都穩(wěn)定在了一年以內(nèi),最快的,4個(gè)月便可完成全部過(guò)程。其中,規(guī)模化發(fā)展的品牌房企占了絕大多數(shù)。[詳細(xì)]
 
 
現(xiàn)狀
  有業(yè)內(nèi)人士指出,相較于中小企業(yè),大牌開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目布局規(guī)劃、資金運(yùn)作、執(zhí)行力等方面往往更勝一籌,因而在面對(duì)同樣的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)通常能做出更快、更好的反應(yīng)。 以萬(wàn)科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例,即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。 “說(shuō)白了就是復(fù)制,標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制。”河西的一位不愿具名的房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者。
  據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》統(tǒng)計(jì),目前百?gòu)?qiáng)房企中,有92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā),每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線或產(chǎn)品系。 “目的很直接,就是減少開(kāi)發(fā)成本,繼而獲取更高的利潤(rùn)率,并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的高速運(yùn)轉(zhuǎn)。”上述人士表示。…[詳細(xì)]
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  根據(jù)蘭德咨詢急購(gòu)測(cè)算的結(jié)果,同等規(guī)模的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)周期每增加一個(gè)月,由于資金成本、管理費(fèi)用等隨之增加,項(xiàng)目投資回報(bào)率將會(huì)降低0.8個(gè)百分點(diǎn)左右;反之,開(kāi)發(fā)周期每縮短一個(gè)月,項(xiàng)目投資回報(bào)率可提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。 加之目前銀行信貸收緊、融資渠道匱乏,“每拖一天,資金成本就會(huì)增加‘一分’,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有可能會(huì)提升一個(gè)等級(jí)。”。…[詳細(xì)]
  但值得關(guān)注的是,一味的求“快”,會(huì)否令房屋質(zhì)量堪憂?千篇一律的房屋住宅,對(duì)整個(gè)城鎮(zhèn)化的發(fā)展是否有益?目前市場(chǎng)中的產(chǎn)品線是否已經(jīng)達(dá)到了標(biāo)準(zhǔn)?這個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”又應(yīng)該由誰(shuí)設(shè)定、如何設(shè)定、怎樣評(píng)定?
 
現(xiàn)狀
  富力地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理王子文表示,“大型房地產(chǎn)公司都要走標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品路線,包括富力地產(chǎn)。”不同房企在推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的過(guò)程中改進(jìn)程度不同,5%-10%的量化很正常。同時(shí),王子文還提到,個(gè)別房企存在粗暴的復(fù)制產(chǎn)品,創(chuàng)新程度不夠,但更多房企是有進(jìn)一步再?gòu)?fù)制再改進(jìn)的。…[詳細(xì)]
  南京高科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華健康認(rèn)為,標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)制路線,與房企發(fā)展模式有關(guān),房企一旦選擇做大就必須標(biāo)準(zhǔn)化。因?yàn)橹挥泻?jiǎn)單的復(fù)制,才能搶占市場(chǎng)規(guī)模。標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制產(chǎn)品完全可以讓行業(yè)更加健康發(fā)展,快速、低成本、打品牌。但有些房企為了高速周轉(zhuǎn),已經(jīng)把“復(fù)制”變成了“粗制濫造”。…[詳細(xì)]
  同策南京公司副總經(jīng)理?xiàng)钿J表示,高周轉(zhuǎn)已成為大型房企的整體開(kāi)發(fā)策略,一方面可以減輕開(kāi)發(fā)商的資金壓力,另一方面減輕信貸壓力。 楊銳表示,很多房企都有自己的“產(chǎn)品系”,從近年來(lái)的房地產(chǎn)上市來(lái)看,越來(lái)越多的房企開(kāi)始將自己的產(chǎn)品打包整合再細(xì)分化,打造特色鮮明的系列產(chǎn)品以吸引置業(yè)者。…[詳細(xì)]
  佳兆業(yè)南京公司營(yíng)銷總監(jiān)周亮認(rèn)同“高周轉(zhuǎn)本質(zhì)是標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”的觀點(diǎn)。一般所指的標(biāo)準(zhǔn)化分為兩類,其一是模塊的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制,更多的是單體層面的,萬(wàn)科、龍湖是典型的代表。另一類是恒大、碧桂園這樣的,整100%的復(fù)制,這種模式速度會(huì)很快,但不可避免的會(huì)出現(xiàn)千篇一律的情況。…[詳細(xì)]
  新華日?qǐng)?bào)主任記者汪曉霞認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商基于資金需求以及樓市后期不明朗等現(xiàn)實(shí)考慮,紛紛采取跑量策略。這種高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)線路被各大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相效仿。在汪曉霞看來(lái),這種開(kāi)發(fā)策略的長(zhǎng)期效果以及安全問(wèn)題還不好評(píng)說(shuō),對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商而言,它們有比較成熟的業(yè)務(wù)流程。…[詳細(xì)]
  南京工業(yè)大學(xué)副教授、天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔遠(yuǎn)認(rèn)為批量化、標(biāo)準(zhǔn)化地開(kāi)發(fā)策略能夠提高運(yùn)作效率、減少制作成本。對(duì)房企來(lái)說(shuō)是值得嘗試的開(kāi)發(fā)模式。針對(duì)“高周轉(zhuǎn)”可能帶來(lái)的房屋質(zhì)量問(wèn)題,吳翔遠(yuǎn)認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)不代表縮短建筑時(shí)間,它縮短的是采購(gòu)和后場(chǎng)制作的時(shí)間。…[詳細(xì)]
  世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)研究員董曄指出,大盤(pán)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式周期較長(zhǎng),占用資源時(shí)間較多,不利于企業(yè)的快速發(fā)展,“高周轉(zhuǎn)”策略則可以迅速提高市場(chǎng)占有率,同時(shí)也可以通過(guò)快速開(kāi)盤(pán)資金回籠。但是,‘快’也要有個(gè)限度。…[詳細(xì)]
  新城地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理的王亞國(guó)認(rèn)為,高周轉(zhuǎn)對(duì)于房企來(lái)說(shuō),利大于弊,企業(yè)必須要去追求。在王亞國(guó)看來(lái),產(chǎn)品線是一個(gè)企業(yè)的助推器,如果企業(yè)實(shí)行標(biāo)注化開(kāi)發(fā)模式,明確幾個(gè)產(chǎn)品系列,并形成每個(gè)產(chǎn)品系列的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),繼而推行標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā),那么開(kāi)發(fā)管理工作也就比較容易、輕松了。…[詳細(xì)]
 
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