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　 南京是否已進入到了快銷式的高周轉時代？就房企而言，高周轉是主動的順勢而為？還是被動的逼迫無奈？ 本期《新華調查》欄目將圍繞“高周轉”展開。 …[詳細]

 
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　　周轉作為商業(yè)術語，指的是資金從資金形態(tài)——貨物形態(tài)——資金形態(tài)，每循環(huán)一周叫周轉天數(shù)，周轉天數(shù)越少，那么周轉率越高，反之就是周轉率低。
　　在房地產行業(yè)，評判一個項目是否做到高周轉，關鍵要看三個指標，其一是整體的現(xiàn)金流回正時間，即整個項目的投資回收期；其二是拿地到動工、預售的時間；其三是銷售去化速度。
現(xiàn)狀
 
　　據(jù)觀察，南京樓市密集出現(xiàn)“高周轉”的概念是在2013年，“誘發(fā)點”是深圳房企萊蒙國際，因其河西中部項目拿地4個月出規(guī)劃、10個月開盤，故被業(yè)內冠以“閃電盤”。不過，玩“高周轉”的企業(yè)中并非萊蒙一家，而且他也并非是最快的。據(jù)新華網(wǎng)記者的不完全統(tǒng)計，近兩年來，南京成交的土地項目中，從拿地到開盤基本上都穩(wěn)定在了一年以內，最快的，4個月便可完成全部過程。其中，規(guī)模化發(fā)展的品牌房企占了絕大多數(shù)。…[詳細]
 
 
現(xiàn)狀
　　有業(yè)內人士指出，相較于中小企業(yè)，大牌開發(fā)商在項目布局規(guī)劃、資金運作、執(zhí)行力等方面往往更勝一籌，因而在面對同樣的市場環(huán)境時通常能做出更快、更好的反應。 以萬科內部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。 “說白了就是復制，標準化的復制。”河西的一位不愿具名的房企營銷負責人告訴記者。
　　據(jù)《房地產開發(fā)企業(yè)經營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計，目前百強房企中，有92%的企業(yè)都在推行產品系列化和產品標準化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產品線或產品系。 “目的很直接，就是減少開發(fā)成本，繼而獲取更高的利潤率，并實現(xiàn)現(xiàn)金流的高速運轉。”上述人士表示。…[詳細]
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　　根據(jù)蘭德咨詢急購測算的結果，同等規(guī)模的項目，開發(fā)周期每增加一個月，由于資金成本、管理費用等隨之增加，項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右；反之，開發(fā)周期每縮短一個月，項目投資回報率可提高0.8個百分點。 加之目前銀行信貸收緊、融資渠道匱乏，“每拖一天，資金成本就會增加‘一分’，開發(fā)風險有可能會提升一個等級。”。…[詳細]
　　但值得關注的是，一味的求“快”，會否令房屋質量堪憂？千篇一律的房屋住宅，對整個城鎮(zhèn)化的發(fā)展是否有益？目前市場中的產品線是否已經達到了標準？這個“標準”又應該由誰設定、如何設定、怎樣評定？
 
現(xiàn)狀
　　富力地產南京公司總經理王子文表示，“大型房地產公司都要走標準化產品路線，包括富力地產。”不同房企在推行標準化產品的過程中改進程度不同，5%-10%的量化很正常。同時，王子文還提到，個別房企存在粗暴的復制產品，創(chuàng)新程度不夠，但更多房企是有進一步再復制再改進的。…[詳細]
　　南京高科置業(yè)有限公司總經理華健康認為，標準化產品復制路線，與房企發(fā)展模式有關，房企一旦選擇做大就必須標準化。因為只有簡單的復制，才能搶占市場規(guī)模。標準化復制產品完全可以讓行業(yè)更加健康發(fā)展，快速、低成本、打品牌。但有些房企為了高速周轉，已經把“復制”變成了“粗制濫造”。…[詳細]
　　同策南京公司副總經理楊銳表示，高周轉已成為大型房企的整體開發(fā)策略，一方面可以減輕開發(fā)商的資金壓力，另一方面減輕信貸壓力。 楊銳表示，很多房企都有自己的“產品系”，從近年來的房地產上市來看，越來越多的房企開始將自己的產品打包整合再細分化，打造特色鮮明的系列產品以吸引置業(yè)者。…[詳細]
　　佳兆業(yè)南京公司營銷總監(jiān)周亮認同“高周轉本質是標準化復制”的觀點。一般所指的標準化分為兩類，其一是模塊的標準化復制，更多的是單體層面的，萬科、龍湖是典型的代表。另一類是恒大、碧桂園這樣的，整100%的復制，這種模式速度會很快，但不可避免的會出現(xiàn)千篇一律的情況。…[詳細]
　　新華日報主任記者汪曉霞認為，開發(fā)商基于資金需求以及樓市后期不明朗等現(xiàn)實考慮，紛紛采取跑量策略。這種高周轉的產品開發(fā)線路被各大房產開發(fā)商爭相效仿。在汪曉霞看來，這種開發(fā)策略的長期效果以及安全問題還不好評說，對于大型開發(fā)商而言，它們有比較成熟的業(yè)務流程。…[詳細]
　　南京工業(yè)大學副教授、天誠不動產研究所副所長吳翔遠認為批量化、標準化地開發(fā)策略能夠提高運作效率、減少制作成本。對房企來說是值得嘗試的開發(fā)模式。針對“高周轉”可能帶來的房屋質量問題，吳翔遠認為標準化生產不代表縮短建筑時間，它縮短的是采購和后場制作的時間。…[詳細]
　　世聯(lián)地產高級研究員董曄指出，大盤開發(fā)運營模式周期較長，占用資源時間較多，不利于企業(yè)的快速發(fā)展，“高周轉”策略則可以迅速提高市場占有率，同時也可以通過快速開盤資金回籠。但是，‘快’也要有個限度。…[詳細]
　　新城地產南京公司總經理的王亞國認為，高周轉對于房企來說，利大于弊，企業(yè)必須要去追求。在王亞國看來，產品線是一個企業(yè)的助推器，如果企業(yè)實行標注化開發(fā)模式，明確幾個產品系列，并形成每個產品系列的產品標準，繼而推行標準化的連鎖、復制開發(fā)，那么開發(fā)管理工作也就比較容易、輕松了。…[詳細]
 
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