2014年3月，作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)“龍頭老大”的萬科率先推出“合伙人制度”，一時間，以分享利潤，管控成本與留住人才為主的合伙人制度開始以股權(quán)激勵與項目跟投的方式開展。本期“地產(chǎn)合伙人”專題，將探究合伙人制度這股“新浪潮”。
截至3月18日，已經(jīng)有28家房地產(chǎn)上市公司公布2014年度業(yè)績。年報顯示，企業(yè)盈利能力普遍降低，28家企業(yè)中有14家凈利潤下滑，平均凈利潤率由2013年度的11.8%下降至10%。與此同時，多家企業(yè)表示未來發(fā)展重心將轉(zhuǎn)向一二線城市，遠離去化乏力的三四線城市。
2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%。而全國土地市場則表現(xiàn)先熱后冷，土地市場分化現(xiàn)象明顯。一線城市全年需求強勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現(xiàn)。
2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。 2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點，2013年為增長17.3%。
2014年A股上市房企共有81名關(guān)鍵高管離職。克而瑞統(tǒng)計顯示，從2014年至2015年3月，房地產(chǎn)上市公司高管人事變動達到177人次。一大批房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的離去，既折射出行業(yè)變局，也隱隱暴露了行業(yè)發(fā)展的新增長點。
股份激勵計劃：在集團層面成立合伙人持股計劃，由萬科1320名事業(yè)合伙人員工組成的盈安合伙多次從二級市場買入萬科股票，并在此之后的大半年時間內(nèi)，11次增持萬科股份。
萬科集團董秘譚華杰曾表示，盈安是獨立第三方，受全體事業(yè)合伙人委托，管理經(jīng)濟利潤獎金集體獎金賬戶，并進行投資活動。事業(yè)合伙人未來獲得的經(jīng)濟利潤獎金集體獎金，也會繼續(xù)投入計劃中。此外，盈安合伙將引入外部杠桿資金進行合作，目前，通過國信證券設(shè)立的資產(chǎn)管理計劃進行買入股票的操作，該資管計劃不設(shè)期限。也就是說，盈安合伙出資購買萬科股權(quán)所需的資金，一部分為合伙人的“自愿”出資，另一部分為融資而來。
項目跟投制： 2014年4月1日正式實施。除高級管理人員外，其他員工自愿參與項目投資，萬科對跟投項目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該項目資金峰值的5%，遵循市場化運作。2014年12月，南京萬科推出調(diào)整方案，操盤項目不再必須由工程出身的項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，操盤團隊通過競聘產(chǎn)生，有能力的員工可以搭建自己的團隊。
項目：2014年4月1日到5月25日，萬科共計有19家公司的29個項目進行跟投。廣州萬科公司位于南沙區(qū)的南方公元項目，是萬科集團第一個跟投項目。方公元項目開盤于2014年十一，首期推出356套房。
2014年12月南京萬科推出項目跟投調(diào)整方案后，南京南站G51成為首個試水項目，此外還有浦口G78、江寧九龍湖G83地塊項目。
員工基金：綠地集團是國有企業(yè)混合所有制改革的樣本，與其它實行合伙人制度的企業(yè)不同，綠地并非是在既有的股份制體制下實行員工持股，而是在員工持股會存在的情況下進行改制調(diào)整，借殼上市。在去年借殼金豐投資上市的過程中，因職工持股會不具法人資格，上市公司股東、有限合伙企業(yè)人數(shù)限制等，職工持股會經(jīng)精心設(shè)計裝入32個有限合伙企業(yè)，管理層通過上海格林蘭承擔(dān)管理決策職能。在現(xiàn)有體制下，員工作為有限合伙人享有收益權(quán)，似乎是更為純粹的合伙人制度。
綠地集團管理層43人設(shè)立一個管理公司格林蘭投資，再把職工持股會成員作為有限合伙人，裝入32家有限合伙制公司，并由格林蘭投資擔(dān)任這32家公司的管理人。格林蘭投資和32個合伙公司再組建出一家大的有限合伙制公司，即上海格林蘭（張玉良為代表）。
大小所有合伙制公司均以格林蘭投資作為管理人。
限制性股份激勵計劃：2014年10月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，為利于集團持續(xù)運作及發(fā)展，決議自即日起采納限制性股份激勵計劃，作為挽留及鼓勵雇員的激勵措施。受托人匯豐銀行信托(香港)有限公司，將以龍湖地產(chǎn)提供的現(xiàn)金，在市場上購入現(xiàn)有股份，并以信托形式代相關(guān)選定雇員持有，直至該等股份按計劃規(guī)則歸屬予相關(guān)選定雇員為止。受托人于該計劃期間，可購買的最高股份數(shù)目不得超過龍湖地產(chǎn)于采納日期已發(fā)行股本總數(shù)的3%。同時，根據(jù)該計劃可能授予個別選定雇員的最高限制性股份數(shù)目不得超過龍湖地產(chǎn)于采納日期已發(fā)行股本總數(shù)的1%。
龍湖集團公共事務(wù)總監(jiān)許桐琿此前對外宣稱：“此次股權(quán)激勵由龍湖出資，相當(dāng)于公司來回購股票。公告的意思是說，董事會同意了這個計劃，為期8年有效。具體在什么時間點，做多少回購，激勵什么范圍的員工，是沒有具體信息的。”
成就共享計劃：現(xiàn)金獎勵+股權(quán)激勵
2012年碧桂園推出成就共享計劃，建立拿地和運營的標(biāo)準(zhǔn)化機制，對項目開發(fā)的現(xiàn)金流和利潤率做出要求，達標(biāo)則可獲成就共享計劃獎勵。根據(jù)計算考核辦法，項目所創(chuàng)造的凈利潤越高，資金回籠越快，經(jīng)營管理人員能分到的獎勵就越高，目前已知獎勵為項目凈利潤的20%。但如果區(qū)域項目不能實現(xiàn)成就共享，相應(yīng)的區(qū)域總、項目總將受到處罰，承擔(dān)虧損額的20%。若一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正，項目將失去繼續(xù)參加成就共享計劃的資格。
除現(xiàn)金獎勵部分外，獲獎項目還可以獲得股權(quán)激勵，這部分獎勵將直接作為碧桂園集團購股權(quán)計劃下員工行使購股權(quán)需支付的行權(quán)對價。但據(jù)碧桂園內(nèi)部人士向新華房產(chǎn)記者透露，目前仍以現(xiàn)金獎勵為主，股權(quán)激勵操作極少。
同心共享計劃：項目跟投
2014年10月，碧桂園新獲取的項目開始按“同心共享”方式運作。董事會主席楊國強給職業(yè)經(jīng)理人每個項目有15%的參與權(quán)。15%的參與權(quán)分為三個層次來投，第一層是總部的平臺，高管人員共同出資成立跟投基金，每個項目都必須跟投5%，保證對每個項目的平均支持；第二層是區(qū)域，區(qū)域經(jīng)理人團隊對所在區(qū)域的項目跟投5%；第三層是項目，項目本身操盤團隊也跟投5%。
2015.02
股權(quán)激勵：2015年2月，越秀地產(chǎn)公告宣布“雇員獎勵計劃”，提出集團項目的若干地方管理團隊成員及核心員工將須通過一個基金結(jié)構(gòu)對相關(guān)項目公司作出股權(quán)投資。越秀地產(chǎn)首個推行雇員獎勵計劃的佛山佛平路項目，設(shè)定符合資格的管理層成員持股比例將不超過項目股權(quán)的2%。據(jù)張招興透露，未來越秀地產(chǎn)會考慮在集團、地區(qū)和項目三個層面推行合伙人制度，“上市公司層面會結(jié)合股權(quán)激勵，項目公司是直接讓管理團隊跟投持股。”
越秀地產(chǎn)目前的操作模式則是僅限中下層員工參股項目，高管暫時無法享受這一激勵計劃。以其佛山試點項目為例，全體符合資格的管理層成員所持股權(quán)合計還沒有超過2%，與萬科、碧桂園最高可達10%的跟投比例還差距很遠。
項目跟投：佛山禪城佛平路地塊
該地塊占地面積約3.4萬平方米，總可建筑面積約22.13萬平方米。按總可建筑面積計算，平均土地成本每平方米約為2900元。
克爾瑞房價分析師李權(quán)基認(rèn)為推行合伙人制度是房企的一個人才戰(zhàn)略。"房地產(chǎn)行業(yè)由之前是一個'黃金利潤時代'轉(zhuǎn)入到了現(xiàn)在的'白金利潤時代'，開發(fā)商覺得人才這一行業(yè)里變得比以前更加重要，因此把部分股權(quán)下放以留住一些高端人才。對于抗壓性較強的龍頭房企來講，這已是一種趨勢，中小房企還將處于一種觀望的態(tài)度。”【詳細(xì)】
合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪時說道："房企實施合伙人制也許是收到外力推動，但個人認(rèn)為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調(diào)動核心管理運作團隊的積極性，也可以間接地說是把項目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來分擔(dān)收益或者損耗，是企業(yè)發(fā)展內(nèi)部的需求。此外，合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹(jǐn)慎。"【詳細(xì)】
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為：“房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，人才流失比較嚴(yán)重，原來的分配方式已經(jīng)不足以留住房地產(chǎn)的高端人才。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)在陷入困難，合伙人制度帶來的高額獎勵能夠激發(fā)員工潛能。其次，目前房地產(chǎn)項目情況現(xiàn)在出現(xiàn)了差別，不是所有的房地產(chǎn)項目都是盈利的。”【詳細(xì)】
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜接受新華網(wǎng)采訪時指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的合作，也是合理現(xiàn)象。但在制度上要注意建立退出機制、健全從開發(fā)到銷售的合伙人團隊統(tǒng)一性。還有在操作項目跟投制度時，如果建立了團隊競聘制，競聘標(biāo)準(zhǔn)和競聘條件及公司投入的標(biāo)準(zhǔn)如何擬定也非常關(guān)鍵。” 【詳細(xì)】
龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑：“從整個行業(yè)大趨勢看出，增長速度已不可避免的出現(xiàn)了下滑，每個項目的內(nèi)部管控及成本控制精細(xì)化管理要求更高，項目跟投可以對此作出制度性保障。合伙人制度是適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境下的決策，也是企業(yè)保證自己穩(wěn)健發(fā)展做的選擇。針對單個項目來說，項目結(jié)束，合伙公司也就結(jié)束，并不會沖擊整個股份制公司的發(fā)展。”【詳細(xì)】
一是按照建筑面積、銷售額和利潤進行提成，實現(xiàn)利益均沾，這種方式簡單易操作，激勵導(dǎo)向明確，管理難度低；二是按利潤比例提成，在公司層面形成統(tǒng)一的利潤導(dǎo)向、利潤中心和利益共同體，再進行二次分配。
合伙制企業(yè)是指由兩人以上按照協(xié)議投資，共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧的企業(yè)。合伙制企業(yè)財產(chǎn)由全體合伙人共有，共同經(jīng)營，合伙人對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)連帶無限清償責(zé)任。
股份制企業(yè)是指兩個或兩個以上的利益主體，以集股經(jīng)營的方式自愿結(jié)合的一種企業(yè)組織形式。實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相對分離。
